GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Gayrimenkul değerleme raporu, alanında uzman kişiler tarafından hazırlanan, bir yapının değerinin bilimsel yollar gözetilerek hesaplanması ve kayıt altına alınmasıyla oluşturulur. Gayrimenkul değerleme raporunda bir gayrimenkulün değerini etkileyen tüm unsurlar göz önünde bulundurularak hesaplama gerçekleştirilir.
Gayrimenkul değerleme raporları, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslanan değerleme uzmanları tarafından hazırlanır. Değerleme raporunda taşınmazın tapu kayıt bilgileri, yapının konumu, yapının çevresi, yapının teknik özellikleri, yapının değerini aşağı çeken olumsuzluklar, taşınmazın fotoğrafları, belgeleri ve buna benzer detaylar yer alır.
Günümüzde bazı alıcıların tapu devir vergisini daha düşük ödemek için gerçek satış fiyatının altında tutar beyan etmektedir. Bu nedenle vergi hesaplaması da normalden daha az seviyede kalmaktadır. Tapu müdürlükleri, bu sorunun çözümü için ekspertiz raporlarını dikkate almaya başlamıştır.
Gayrimenkul değerleme raporu hazırlayacak olan uzman, gayrimenkulün tapu kaydını ve imar durumunu tapu müdürlükleri ve belediyelerin ilgili bölümlerinden toplar. Yasal kurum incelemelerinde elde edilen bilgiler ve uzman kişinin yapıyı bizzat yerinde incelemesinin ardından bölgesel analiz yapılır. Bir yapının değerinin belirlenmesinde en çok kullanılan yöntemlerden biri de emsal yöntemidir. Aynı özelliklere sahip ve aynı bölgede yer alan konutlar, ortalama aynı değerdedir. Bu nedenle bir gayrimenkulün değerinin tespit edilmesinde piyasada satışa sunulan gayrimenkullerin satışları da incelenmektedir.
TÜRKİYE'DE YABANCILARA KONUT SATIŞLARINDA EKSPERTİZ RAPORU ZORUNLUDUR
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, daha önce aldığı kararla birlikte, yabancıların mülk alım satımında ekspertiz raporunun alınmasını zorunlu hale getirmiştir. Bu nedenle 15 Şubat 2019 tarihi itibarıyla tüm satış ve alışlarda ekspertiz raporu gerekmektedir. Bu kanunun önümüzdeki dönemde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarını da kapsaması beklenmekte, bu sayede vergi kaybının önüne geçilmesi hedeflenmektedir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU AVANTAJLARI
Gayrimenkul değerleme raporu, özellikle Türkiye'de yaşamayan, satın aldığı ya da sattığı bölgedeki gayrimenkul piyasasını bilmeyen kişiler için oldukça kıymetli bilgiler verir. Gayrimenkul değerleme raporu ile bir gayrimenkulün güncel değeri hakkında kesin bilgiye sahip olunabilir. Bu sayede kişiler, bir konutun alımında ya da satışında doğru bedeli ödeyip ödemediğini anlamış olur.
Gayrimenkul değerleme raporlarında gayrimenkulün hakkında teknik bilgiler de yer alır. Bu nedenle kişiler, bu raporları inceleyerek mülk hakkında tüm detaylara sahip olabilir. Bu durum, kişilerin satıcı ya da alıcı tarafından değil, direkt olarak bir rapor aracılığıyla bilgilendirilmesini sağlar.
Gayrimenkul değerleme raporunda bir yapının çevresel faktörlerine de yer verilir. Örnek olarak bir mülkün önünde şehir parkı bulunuyorsa, o bölgeye bir yapı yapılmayacağı ve yapının önünün kapatılmayacağı kesinleşmiş olur. Bununla birlikte satın alınacak yapının çevresinde yapı ruhsatlı bir arsa bulunuyorsa, bu bölgeye önümüzdeki dönemde bir yapı gerçekleştirileceği ve manzaranın kapanacağı öngörülebilir. Gayrimenkul değerleme raporu sayesinde konutun yanı sıra çevrede bulunan bölgeler hakkında da bilgi alınmış olur.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU NE KADAR SÜRE GEÇERLİDİR?
Gayrimenkul değerleme raporuyla ilgili en çok merak edilen konulardan biri de gayrimenkul değerleme raporunun güncel süresidir. Gayrimenkul değerleme raporunun süresiyle ve güncelliğiyle ilgili herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte yapının çevresinde bulunan çevresel etkilerin ve yapının sürekli olarak değişkenlik gösterebilme potansiyeli, gayrimenkul değerleme raporunun çok uzun soluklu şekilde kullanılamayacağı anlamına gelir. Tüm bunlarla birlikte taşınmazın yasla durumu ve fiziki durumuyla ilgili herhangi bir değişiklik yok ise gayrimenkul değerleme raporunun 1 yıla kadar geçerliliğini koruyabileceğini söylemek mümkündür.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU NEYE GÖRE HESAPLANIR
Gayrimenkul değerleme çalışmaları kapsamında hazırlanan raporda, gayrimenkul ile ilgili birçok unsuru göz önünde alır. Bu unsurların birleştirilmesi ve analiz edilmesinin ardından gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmış olur. Gayrimenkul değerleme raporu çalışmaları kapsamında şu detaylar incelenir:
Gayrimenkulün konumu, fiziki durumu, onaylı projesine uygunluğu: Bir gayrimenkulün değerlendirilme raporu hazırlanırken, yapının değerini en çok etkileyen unsurlar arasında gayrimenkulün konumu, fiziksel durumu ve onaylı projesine uygun olup olmadığı araştırılır. Yapının şehir merkezine yakınlığı, çevresinde bulunan bölgeler ve arsa değeri gibi birçok detay, gayrimenkul değerleme raporunda yer alan rakamın artmasını sağlar.
Tapu kayıt bilgileri: Gayrimenkul değerleme raporu hazırlanırken dikkat edilen bir başka unsur ise tapu kayıt bilgileridir. Tapu kayıt bilgileri kapsamında ihtiyati tedbir, şerh ve sit alanı gibi kısıtlamalar bulunup bulunmadığı dikkate alınır, bu sayede gayrimenkulün değerini aşağı çeken unsurlar belirlenmiş olur.
Taşınmazın yaşı ve ömrü: Gayrimenkul değerleme raporunda gayrimenkulün değerini değiştiren bir başka unsur da taşınmazın yaşı ve ömrüdür. Özellikle deprem bölgelerinde, konutların deprem yönetmeliğine uygun olup olmaması, gayrimenkulün değerini değiştirir. Taşınmazın kalan faydalı ömrü de gayrimenkul değerleme raporu hazırlanırken dikkate alınan detaylar arasında bulunur.
İmar durumu ve inşaat hakkı: Gayrimenkul değerleme raporunda taşınmazın imar durumu ve inşaat hakkı da göz önünde bulundurulur. Taşınmazın imar durumu, gayrimenkulün değerini en çok değiştiren etmenler arasında yer alır.
Ulaşım özellikleri: Gayrimenkul değerleme raporunda taşınmazın ulaşım özelliklere ve sosyal alanlara olan uzaklığına da dikkat edilir. Bir taşınmazın ulaşım noktalarına yakınlığı, gayrimenkulün değerini artırır. Gayrimenkulün sosyal alanlara yakınlığı da taşınmazın değerini bir üst seviyeye taşıyan unsurlar arasında bulunur.
Büyük yatırım projelerine yakınlık: Gayrimenkul değerleme raporunda bir yapının büyük yatırım projelerine yakınlığı da göz önünde bulundurulur. Büyük yatırım projeleri, hem kendi değerini hem de çevrede bulunan yapıların değerini yükseltir. Bu nedenle yapılan ya da yapılma sürecinde olan büyük yatırım projeleri, yapının değerini direkt olarak artıran unsurlar arasında yer alır.
Bölgenin gelişme hızı ve çevresel koşullar: Bir yapının bulunduğu bölgenin gelişmeye elverişli olması ve çevresel koşullar da gayrimenkul değerleme raporunu değiştiren konular arasında yer alır. Bölgenin hızlı gelişebilme potansiyeli, gayrimenkulün değerini artırabilecek detaylar arasındadır.
Ulaşım ve altyapı sorunları: Gayrimenkul değerleme raporunda ulaşım ve altyapı sorunlarına da dikkat çekilir. Altyapı problemleri, taşınmazın değerini etkiler ve gayrimenkul için daha düşük bir bedel belirlenmesine neden olur. Ulaşım problemleri de yapının değerini azaltan unsurlar arasında yer bulur.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORUYLA İLGİLİ SIK SORULAN SORULAR:
Soru: Türkiye'de gayrimenkul satın almayı düşünüyorum. Ekspertiz raporu (Gayrimenkul değerleme raporu) almak zorunda mıyım?
Cevap: Eğer yabancı uyruklu iseniz Türkiye'de gayrimenkul satmak ya da almak için gayrimenkul değerleme raporu almanız zorunludur. Eğer Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı iseniz, gayrimenkul değerleme raporu almanıza gerek yoktur.
Soru: Türkiye'de gayrimenkul değerleme raporu almak istiyorum, ortalama fiyat ne kadardır?
Cevap: Yabancı uyruklu bir kişinin gayrimenkul alması ya da satması için ihtiyaç duyduğu gayrimenkul değerleme raporu, satın alınacak yapının büyüklüğüne göre değişkenlik göstermektedir. Ortalama 90 metrekarelik bir konut için ödenecek gayrimenkul değerleme raporu ücreti, bin 500 TL ile 2 bin TL arasında değişir.
Soru: Türkiye'de konut satın almak istiyorum. Gayrimenkul değerleme raporunu almak ne kadar sürer?
Cevap: Türkiye'de konut satın almayı düşünen yabancı uyruklu kişilerin ihtiyaç duyduğu gayrimenkul değerleme raporu, kısa süre içinde hazırlanabilmektedir. Gerekli bilgilerin ekspertiz şirketine verilmesiyle birlikte gayrimenkul değerleme raporunun ortalama 1 hafta ile 10 gün aralığında hazırlanacağı öngörülmekte ve konut satışa hazır hale gelmektedir.
